مرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978م في شأن إيجار العقارات والتعديل عليه بقانون رقم ( 15 ) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات

المادة 1

تسري احكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الاراضي الفضاء المؤجرة للسكن او لغير ذلك من الاغراض وتستثني من ذلك الاراضي الزراعية.
واذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادي او كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي او وقع العقد على عين وما تحتويه من اموال تفوق في اهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الايجار فتسري احكام قانون التجارة او غيرها على حسب الاحوال.
في حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لاي سبب يستمر عقد المستأجر من المضارب نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك والمضارب الجيد وفق احكام هذا القانون.

المادة 2

للحكومة – بقرار من الوزير المختص او رئيس الهيئة المعنية – اخلاء العقارات اداريا في الحالات الآتية :
– العقارات المنزوعة ملكيتها للمنفعة العامة ايا كان شاغلها.
– العقارات المملوكة لها والتي يتقرر اقامة احد مشروعات المنفعة العامة عليها.
– الاموال العامة واملاك الدولة الخاصة – بما في ذلك الاراضي الزراعية – التي تشغل بموجب تراخيص او عقود تشتمل على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادي وذلك في حالة مخالفة شروط الترخيص او العقد او لدواعي المصلحة العامة ، ويكون الاخلاء خلال مدة يحددها القرار بحيث لا تجاوز سنة من تاريخ الانذار.
– العقارات التي تخصصها الحكومة للغير مع احفاظها بحق الملكية مدة محددة اذا خالف المخصص له شروط الترخيص او دعت الى الاخلاء مصلحة عامة ، وذلك خلال المدة التي تحتفظ فيها الحكومة بملكية العقار.
وللحكومة في حالة مخالفة شروط الترخيص بالتأجير من الباطن او تقتصر على اخلاء المستأجر من الباطن.

المادة 3 ملغاة

المادة 4

الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء اجر معلوم.
إذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة.
واذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الاجرة او على كيفية تقديرها او اذا تعذر اثبات مقدار الاجرة وجب اعتبار اجرة المثل ويراعي في تقدير اجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والاجور السائدة في منتطقتها وما يتصل بها من اوصاف عامة او خاصة تؤثر في منفعتها.

المادة 5

عقود الايجار التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون يجب ان تكون ثابتة بالكتابة ، ومع ذلك يثبت عقد الايجار اذا وجدت كتابة من المالك تفيد ذلك.
أما العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون فيجوز اثباتها حسب القواعد التي كانت سارية وقت ابرامها.

المادة 6

اذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها بدون غش فاذا كان احدهم قد اثبت تاريخ عقده وهو حسن النية قبل ان يضع مستأجر آخر يده فانه هو الذي يفضل.
فاذا لم يوجد سبب لتفضيل احد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم الا طلب التعويض.

المادة 7

يلتزم المؤجر ان يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في التاريخ المحدد للتسليم في حالة تصلح معها لان تفي بما اعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق كتابيا لطبيعة العين.
فاذا ثبت ان العين المؤجرة كانت وقت التسليم غير صالحة للانتفاع الذي اجرت من اجله او كانت في حالة ينقص معها الانتفاع كبيرا او تعرض صحة المستأجر او من يعيشون معه او مستخدميه او عماله لخطر جسيم جاز للمستأجر ان يطلب فسخ العقد او التعويض ان كان له مقتض.

المادة 8

يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويقوم اثناء الاجازات بالترميمات الضرورية وعلى الاخص لاقيام بالاعمال اللازمة لصيانة الاسطح والدرج والمصاعد وانابيب المياه ونزح المجاري الصحية فاذا تأخر بعد اعذاره في القيام بذلك جاز للمستأجر ان يحصل على ترخيص من القضاء في اجرائها واستيفاء تكاليفها من الاجرة.
على انه اذا كانت تكاليف الصيانة الضرورية قد بلغت حدا من الجسامة يرهق المؤجر فلا يلتزم المؤجر الا بالحد المناسب الذي يقدره القاضي – وتراعى في ذلك اجرة العين ومدة بقاء المستأجر فيها – ويكون للمستأجر اما فسخ العقد او ان يتحمل ما يزيد على هذا الحد.
ولا يجوز للمستأجر ان يمنع المؤجر من اجراء الترميات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة فاذا ترتب على هذه الترميمات اخلال بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر ان يطلب الحكم بفسخ الايجار او انقاص الاجرة.
مع ذلك يجوز للطرفين الاتفاق على ما يخالف ذلك.

المادة 9

على المؤجر ان يمتنع عن كل ما من شأنه ان يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة على النحو المتفق عليه او بحسب ما اعدت له.

المادة 10

يجب على المستأجر ان يقوم بوفاء الاجرة في المواعيد المتفق عليها كتابة.
اذا لم يوجد اتفاق كتابي وجب وفاء الاجرة في اول كل شهر اذا كان الايجار مشاهرة في اول كل مدة معقود عليها الايجار في الاحوال الاخرى ولا يعتد بتاريخ سند قبض الاجرة لتحديد مواعيد الوفاء بها.
للمستأجر ان يودع الاجرة المستحقة خزانة ادارة التنفيذ بعد عرضها على المؤجر عرضا قانونيا ، فاذا حصل الايداع خلال عشرين يوما من تاريخ الاستحقاق اعتبر وفاء بالاجرة في الموعد المقرر.
ويجب ان يتم عرض الاجرة على المؤجر كلما حل ميعاد استحقاق كل دفعة منها. ما لم يكن قد سبق للمستأجر عرضها على المؤجر في ميعاد استحقاق سابق ولم يقبلها المؤجر واثبت بمحضر اعلان العرض ان المستأجر سيودع ما يستجد من الاجرة في موعد استحقاقها بادارة التنفيذ ، فيجوز له ايداعها دون عرض الى ان يقوم المؤجر باخطار المستأجر كتابة بانه يقبل سداد الاجرة اليه فيلتزم المستأجر بعرضها على المؤجر بعد ذلك.
اذا قام المستأجر بعرض الاجرة قانونا على المؤجر مرتين متتاليتين ووافق المؤجر على قبضها في هاتين المرتين ، وجب على ادارة التنفيذ في المرات التالية قبول ايداعها مباشرة دون حاجة الى عرضها على المؤجر ، ما لم يقم المؤجر باخطار المستأجر كتابة بانه سوف يقبل الاجرة دون عرضها عرضا قانونيا.
على ادارة التنفيذ اخطار المودع له بحصول الايداع خلال خمسة ايام وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول فاذا كان عنوان المودع له غير معروف ارسل اخطار الى مختار الحي الذي يقع العقار المؤجر في منطقته.
وفي جميع الاحوال لا يجوز للمودع سحب ما اودعه من اجرة الا بموافقة المودع له او بموجب حكم قضائي.
يصدر وزير العدل قرار بتحديد رسوم العرض والايداع والصرف التي يلتزم بسدادها كل من المستأجر والمؤجر والقواعد والاجراءات المنظمة لذلك.
اذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الاجرة او الخصم منها او انقاصها فان ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الاجرة كاملة في مواعيد استحقاقها وذلك الى ان يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي او يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين والا اعتبر متخلفا عن اداء الاجرة.

المادة 11

الاجرة المتفق عليها في عقد الايجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها الا باتفاقهما او للاسباب التي يقررها القانون.
مع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر التمسك بأجرة المثل اذا لم يتفقا رضائيا على الاجرة مرة كل خمس سنوات على الاقل ما لم يكن الايجار معقود لمدة اطول فتسري الاجرة المتفق عليها الى نهاية مدة العقد ويراعى في تقدير اجرة المثل ما نص عليه في المادة 4 من هذا القانون.
وفي جميع الاحوال لا يجوز ان يتجاوز الفرق بين الاجرة السارية ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم.
وتسري احكام هذه المادة على العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون.

المادة 12

يلتزم المستأجر بان يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه فان لم يكن هناك اتفاق التزم ان يستعمل العين بحسب ما اعدت له.
ولا يجوز للمستأجر ان يحدث بالعين تغييرا بدون اذن المؤجر فإن احدث بها تغييرا بدون اذن جاز للمؤجر مطالبته باعادة العين الى الحالة التي كانت عليها.

المادة 13

على المستأجر ان يبذل من العناية في المحافظة على العين المؤجرة وفي استعمالها ما يبذله الشخص المعتاد وعليه اجراء الاصلاحات التأجيرية التي ترجع الى الاستعمال العادي المألوف كالاصلاحات الداخلية في التوصيلات الكهربائية او الادوات الصحية او الابواب والنوافذ او الصبغ ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
ويكون المستأجر مسئولا عما يصيب العين اثناء انتفاعه بها من تلف او هلاك اذا كان ناشئا عن اهماله او استعمالها استعمالا غير مألوف.

المادة 14

لا يحق للمستأجر التأجير من الباطن ولا التنازل عن الايجار وذلك عن كل ما استأجره او بعضه الا باذن كتابي صريح من المؤجر.

المادة 15

اذا قام المستأجر بتأجير العين كلها من الباطن بموجب اذن كتابي ثم تخلى عنها بعد تأجيرها منهيا بذلك عقد ايجراه تقوم العلاقة مبشارة بين المؤجر والمستأجر من الباطن بشرط ان يكون المستاجر الاصلي قد اوفى الاجرة المستحقة عليه ، وتحدد القيمة الايجارية للعين في هذه الحالة بذات الاجرة المتفق عليها في العقد الاصلي او بالاجرة المتفق عليها في عقد الايجار من الباطن ان كانت اعلى.
فاذا وقع الايجار من الباطن على جزء من العين كان المؤجر بالخيار بين ان يطلب الاخلاء وبين ان يبقى المستأجر من الباطن. وفي هذه الحالة الاخيرة تقوم علاقة مباشرة بينهما وتحدد القيمة الايجارية للجزء المؤجر بذات القيمة المتفق عليه امع المستأجر الاصلي او بأجرة المثل ان كانت تجاوزها.

المادة 16

اذا انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارا او جبرا الى شخص آخر فان الايجار ينفذ في حق المالك الجديد ولو لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية وتستمر احكام العقد من حيث آثاره والمدة اللازمة لتعديل الاجرة بالنسبة الى المالك الجديد.
ويشترط لذلك ان يكون المستأجر شاغلا العين المؤجرة في تاريخ انتقال الملكية.
على ان الايجار لا ينفذفي حق المالك الجديد اذا اثبت صوريته او اثبت غشا يبطله.

المادة 17

يعد في حكم المستأجر مالك العين المنزوعة ملكيتها اذا كان شاغلا او مستغلا لها بنفسه وتحدد القيمة الايجارية للعين في هذه الحالة باجر مثلها ولا يجب على المالك اداء الاجرة الا اذا استوفى مبلغ التثمين كاملا.
أما اذا كانت العين مؤجرة للغير تظل العلاقة قائمة بين المالك والمستأجر حتى يستوفى المالك على الاقل نصف مبلغ التثمين.
وفي جميع الاحوال تنقطع صلة المالك بالعين من تاريخ انذاره رسميا بالاخلاء.

المادة 18

يلتزم المستأجر بسداد الاجرة الى من اتقلت اليه الملكية من وقت علمه بانتقالها.
ولا يجوز للمستأجر ان يتمسك بما عجله من الاجرة قبل من انتقلت اليه الملكية اذا اثبت هذا ان المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية او كان من المفروض حتما ان يعلم فاذا عجز من انتقلت اليه الملكية عن الاثبات فلا يكون له الا الرجوع على المؤجر.

المادة 19

ينتهي الايجار بانتهاء المدة المعينة في العقد.
فاذا انتهى عقد الايجار وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر وبدون اعتراض منه اعتبر الاجيار قد تجدد بشروطه الاولى ولكن لمدة – او مدد متتالية – تساوري المدة المعينة لدفع الاجرة وتنتقل الى الايجار جميع التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الايجار القديم عدا الكفالة شخصية كانت او عينية فلا تنتقل الى الايجار الجديد الا برضاء الكفيل.
واذا رغب احد الطرفين في اخلاء العين وجب عليه ان ينبه الطرف الآخر قبل الاخلاء بخمسة عشر يوما في الاجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة اشهر وبشهر واحد في الاجازة التي لا تتجاوز مدتها ستة اشهر وبشهرين اذا زادت المدة على ذلك فاذا كان هناك اتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالاخلاء وجبت مراعاته.
وفي جميع الاحوال يكون التنبيه رسميا او ببطاقة بريدية مكشوفة مسجلة بعلم الوصول.

المادة 20

( تضاف فقرة جديدة إلى البند رقم (1) من المادة (20) من المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه نصها الآتي : مادة (20) “

استثناء من احكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر ان يطلب – ولو عند انتهاء مدة الايجار – اخلاء العين المؤجرة فيما عدا الاراضي الفضاء – الا لاحد الاسباب الآتية :
1– اذا لم يدفع المستأجر الاجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد او وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في ال

مادة (10)

، على انه يجوز للقاضي ان يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع الزام المستأجر بالمصروفات اذا اثبت المستأجر ان تأخره يرجع الى عذر قوي تقبله المحكمة واوفى حتى نهاية اول جلسة تم اعلانه بها اعلانا صحيحا بجميع الاجرة المستحقة.

وفي جميع الأحوال لا يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة إذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للأمن أوالسلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد ، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد المستأجر الأجرة المتأخرة وفقا الظروف الدعوى”.
ويجوز تسليم الاجرة لكاتب الجلسة لايداعها خزينة ادارة التنفيذ بدون اجراءات اذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر او الغياب عن البلاد من قبل الاعذار المقبولة في التأخير عن دفع الاجرة.
– اذا كان المستأجر قد اجر من الباطن العين المؤجرة او جزءا منها او نزل عن عقد الايجار للغير او اخلى العين لغير مالكها او من ينوب عنه او اسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الايجار حقيقة او حكما وذلك كله اذا لم يأذن به المؤجر باذن كتابي صريح وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الاخرء وللمسـتأجر ان يثبت عكس ذلك.
– اذا استعمل المستأجر العين المؤجرة او سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الايجار المعقولة او تخالف النظام العام او الاداب العامة ، او تضر بمصلحة المؤجر الادبية او المادية .
– اذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فاغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة اشهر حتى لو دفع الاجر .
– اذا ثبت ان العين المؤجرة اصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان ، او صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة .
– اذا اراد المالك هدم العين المؤجرة لاعادة بنائها من جديد في احدى الحالات الآتية :
أ- اذا مضى خمسة وعشرون سنة على الاقل من تاريخ انتهاء البناء الاصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم.
ب- اضافة البلدية اراض الى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية او تعديل في حدود العقار .
ج- اقامة مبان استثمارية او تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية .
وفي جيمع هذه الحالات يجب ان يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الاقل ، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم .
د-اذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة الى هذه النسبة ويجب اتباع اعلى نسبة تسمح بها هذه النظم .
ولا يجوز الحكم بالاخلاء الا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .
ويجب على المالك ان يشرع في الهدم خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء وان يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في الترخيص اللازمة . فاذا اخل المالك باي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر – بحسب الاحوال – الحق في العودة الى شغل العين او التعويض ان كان له مقتضى .
– اذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط الا يكون من الممكن اجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة .
لا يحكم بالاخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة .
على المؤجر ان يشرع في التعلية قبل مضي ستة اشهر من تاريخ الاخلاء فاذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة الى شغل العين المؤجرة او التعويض ان كان له مقتض .
اذا لم يرغب المؤجر في الاخلاء وترتب على اعمال التعلية اخلاء جزئي او وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد او المطالبة بانقاص الاجرة بقدر ما نقص من الانتفاع .
– اذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه او باحدى زوجاته او احد اصوله او فروعه او كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه . وللمالك ان يختار العين التي يرغب في سكناها .
اذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة اشهر من تاريخ الاخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض ان كان له مقتض .
– اذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلالها او شغلها بنفسه او باحدى اصوله او فروعه او ممن يعولهم .
– اذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين او اكثر مملوكة او مخصصة له . واجرها الوصي بعد وفاته الى المستأجر ، واحتاج القاصر الى هذا المكان ، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد للممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر ، فاذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة اشهر من تاريخ الاخلاء ، جاز للمستأجر العودة الى المكان او المطالبة بتالعويض ان كان له مقتض .
– اذا كانت العين المؤجرة محلا لمزاولة التجارة او احدى المهن ، وصدر حكم قضائي او قرار اداري بابعاد المستأجر .

المادة 21

فيما عدا الحالات المنصوص عليها في البنود (1 و 2 و 3 و 5 و 11) من المادة السابقة ، يجوز للقاضي عند الحكم بالاخلاء بالتطبيق لاحكام المادة ذاتها ان يمهل المستأجر المدة المناسبة لتنفيذ الحكم على الا تجاوز ستة اشهر .
يكون شغل المستأجر للعين المؤجرة خلال مهلة الاخلاء بدون مقابل .
واذا قلت مهلة الاخلاء المشار اليها عن ستة اشهر وجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل اجرة هذه المدة .
على انه بالنسبة للحالتين المنصوص عليهما في النبدين 6 و 7 من المادة المشار اليها فيجب الحكم بتعويض المستأجر بالآتي :
– ما يكمل اجرة ستة اشهر ان قلت مهلة الاخلاء عن ستة اشهر.
– اذا زادت مدة انتفاعه بالعين المؤجرة على ست سنوات فيحكم له – بالاضافة الى التعويض المنصوص عليه في البند (أ) – بما يعادل اجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز اجرة ستة اشهر.
ويجوز تعديل مهلة الاخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما في هذه المدة بمرسوم.

المادة 22

لا ينتهي الايجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر ، ومع ذلك اذا مات المستأجر جاز لورثته ان يطلبوا انهاء العقد.

المادة 23

عند انتهاء الايجار لاي سبب يجب على المستأجر ان يرد العين المؤجرة فاذا ابقاها تحت يده دون حق كان ملزما ان يدفع عن المدة الزائدة تعويضا يعادل ضعف الاجرة مع عدم الاخلال بحق المؤجر في اخلائه.
ويرد المستأجر العين بالحالة التي تسلمها عليها الا ما يكون قد اصاب العين من هلاك او تلف لسبب لا يد له فيه.
واذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر او دون بيان بأوصاف هذه العين افترض حتى يقوم الدليل على العكس ان المستأجر قد تسلم العين في حالة حسنة.
واذا كان المستأجر قد اوجد في العين المؤجرة بناء او غراسا او غير ذلك من التسحينات فله عند انقضاء الايجار ان يتركها او ان يزيلها على نفقته دون اضرار بالعقار ما لم يكن هناك اتفاق يقضي بغير ذلك.

المادة 24

(عدلت بموجب القانون رقم 15 لسنة 2020)

يستبدل بنص الفقرتين الأولى والثانية من المادة (24) من المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه النص الآتي: مادة (24) ” تنشأ بالمحكمة الكلية دائرة إيجارات تشكل من قاض واحد ، وتشتمل على غرفة أو أكثر حسب الحاجة تختص دون غيرها بالفصل في المنازعات المتعلقة بالإيجارات أيا كانت قيمتها والتعويضات المترتبة على هذه المنازعات”.

المادة 25

ترفع الدعوى إلى دائرة الإيجارات بصحيفة من أصل وصورة بقدر عدد المدعى عليهم يقدمها المدعي أو من ينوب عنه إلى قلم كتاب المحكمة مشتملة على البيانات اللازمة لصحف الدعاوى ويؤدي المدعي الرسم كاملا وقت تقديم صحيفة دعواه ولا يشترط توقيع محام عليها. ((تم تعديل هذه الفقرة بموجب القانون رقم 33 لسنة 2003 في مادته الأولى))
ويحدد قلم الكتاب جلسة تقع خلال اسبوع ويؤشر المدعي على اصل الصحيفة بعلمه وبتاريخ الجلسة المحددة ويكفي التأشير بذلك ممن قدم الصحيفة نيابة عنه ويعطي قلم الكتاب لمقدم الصحيفة شهادة تتضمن تاريخ تقديمها وبيانا بعدد ما ارفق بها من الصور.
وترسل إدارة الكتاب في ذات اليوم او في اليوم التالي على الاكثر اصل الصحيفة وصورها، إلى قسم الإعلانات، ليقوم بإعلانها للمدعى عليه قبل الجلسة بيومين على الأقل، طبقا للقواعد المنصوص عليها في قانون المرافعات المدنية والتجارية، واستثناء من تلك القواعد، يجوز اتباع الإجراءات الآتية لإعلان المستأجر عدا ما تعلق منها بالدولة أو بأحد الأشخاص العامة:

1- تسلم صورة الإعلان إلى المستأجر في العين المؤجرة، وفي حالة عدم وجوده، تسلم الصورة إلى من يقرر أنه وكيله أو يعمل معه أو في خدمته أو من الساكنين معه.

2- يتم الإعلان بطريق اللصق على باب العين المؤجرة أو على حائط في مكان ظاهر عند مدخلها وذلك في الأحوال التالية:

أ- إذا لم يجد القائم بالإعلان من يصح تسليمه صورة الإعلان وفقا لحكم البد السابق.

ب- إذا امتنع من وجد من هؤلاء المذكورين في العين من غير المستأجر نفسه عن التوقيع على أصل الإعلان بالتسليم.

ج- إذا كانت العين المؤجرة مغلقة.

وفي جميع الأحوال يجب على القائم بالإعلان تحرر محضر بذلك، وعليه أن يبين في أصل الإعلان وصورته، جميع الإجراءات التي اتخذها لإتمام الإعلان، ويصدر وزير العدل قرارا بشكل الملصق والبيانات الواجب إثباتها فيه.

ويعتبر الإعلان منتجا لآثاره من وقت تسليم الصورة إلى من سلمت إليه قانونا أو من وقت امتناع المستأجر نفسه عن تسلمها أو من وقت إجراء اللصق.

ويكون الإعلان في منازعات الإيجار لمرة واحدة.

ويعاد أصل الصحيفة الى قلم الكتاب لايداعه ملف الدعوى قبل الجلسة المحددة لنظرها.

المادة 26

1- في اليوم المعين لنظر الدعوى يحضر الخصوم بانفسهم او يحضر عنهم من وكلونه بورقة رسمية او موثقة ويجوز ان يعطي التوكيل في الجلسة بتقرير يدون في محضرها.
2-لا يشترط في الوكيل ان يكون محاميا او قريبا او صهرا وانما يكفي ان تتوافر فيه شروط الوكالة العامة وللوكيل ان يوكل محاميا ولو لم يصرح بذلك في سند وكالته وتسري الوكالة في جميع مراحل التقاضي والتنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة.
3- تفصل المحكمة في الدعوى على وجه السرعة وكلما اقتضى الامر تأجيل الدعوى اجلت لمدة لا تزيد على اسبوع الا اذا استلزمت طبيعة الاجراء المطلوب مدة اطول فيكون التأجيل لجلسة قريبة تحدد وفقا لظروف الحال.
4- ولا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف الا بسبب الخطأ في تطبيق القانون او في تأويله او اذا وقع بطلان في الحكم، او في الاجراءات اثر في الحكم. ويجب على المستأنف ان يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها عشرون دينارا وان يودع كذلك الاجرة المحكوم بها خزانة ادارة التنفيذ عند تقديم صحيفة الاستئناف، ولا تقبل ادارة الكتاب الصحيفة اذا لم تصحب بما يثبت ايداع الكفالة ودليل ايداع الاجرة المحكوم بها، وتصادر الكفالة بقوة القانون اذا حكم بعدم قبول الاستئناف او برفضه او بعدم جوازه او بسقوطه. ولا يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم الا اذا امرت المحكمة الاستئنافية بذلك.
5- يكون ميعاد الطعن بالاستئناف (15) يوما من تاريخ صدور الحكم ولا يجوز الطعن بطريق التمييز في الاحكام الصادرة في الاستئناف.

المادة 26 مكررا

اذا كانت الاجرة المستحقة هي كل ما يطالب به المؤجر ، يجوز له ان يستصدر بها امرا بالاداء طبقا للقواعد والاجراءات المقررة في قانون المرافعات المدنية والتجارية ويرفق بالعريضة عقد الايجار ، وما يثبت حصول التكليف بوفاء الاجرة وشهادة من ادارة التنفيذ بعدم ايداع المستأجر للاجرة المطالب بها في خزانتها.
يجوز للطالب الاعلان الدين بالعريضة والامر الصادر ضده بالاداء بالاجراءات المنصوص عليها في المادة 25 فقرة ثالثة
يجوز للمدين التظلم من الامر خلال عشرة ايام من تاريخ اعلانه اليه ، ويجب عليه ان يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها خمسون دينارا عند تقديم صحيفة التظلم ولا تقبل ادارة الكتاب الصحيفة اذا لم تصحب بما ثبت ايداع الكفالة وتصادر الكفالة بقوة القانون اذا خسر المتظلم تظلمه ، ويكون الحكم في التظلم نهائيا.

المادة 26 مكررا ( أ )

استثناء من احكام قانون المرافعات المدنية والتجارية ، لا يجوز رفع اشكال في تنفيذ الاحكام الصادرة في منازعات ايجار العقارات الا من غير المحكوم عليه ويجب على المستشكل ان يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها مائة دينار عند تقديم صحيفة الاشكال ، ولا تقبل ادارة الكتاب الصحيفة اذا لم تصحب بما يثبت الايداع وتصادر الكفالة بقوة القانون اذا خسر المستشكل اشكاله.

المادة 26 مكررا (ب)

يجوز للمؤجر في العقارات المؤجرة لغرض السكن انهاء عقد الايجار بعد مضي خمس سنوات من تاريخ العقد ما لم يتفق الطرفان على مدة اطول من ذلك ، ويمتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة او لمدد مماثلة ، ولكن بالشروط التي يتفق عليها الطرفان ، ما لم ينبه المؤجر المستأجر برغبته في اخلاء العين قبل انقضاء ثلاثة اشهر على الاقل من السنة الاخيرة ، ويكون التنبيه بالاخلاء بواسطة مندوب الاعلان كل ذلك مع عدم الاخلال بحق المؤجر في طلب اخلاء العين المؤجرة للاسباب المنصوص عليها في المادة (20) من هذا القانون فاذا لم يتفق الطرفان على شروط جديدة وبقي المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر دون اعتراض منه امتد العقد بالنسبة للمؤجر لمدة خمس سنوات اخرى بذات شروطه ولا يحول ذلك دون اعمال ما تنص عليه ال

مادة (11)

من هذا القانون.

المادة 26 مكررا (ج)

يسري حكم المادة السابقة على العقارات المؤجرة لغرض السكنى وقت العمل بهذا القانون ما لم تكن المدة المتبقية اقل من سنة فيمتد العقد لمدة سنة من تاريخ نفاذ هذا القانون.

 المادة 26 مکرر (د)

إلى المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه نصها الآتي : مادة 26 مكرر (د)| ” في الأحوال التي يقرر فيها مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل في المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، لا تحسب مدة التعطيل أو الوقف ضمن المواعيد المنصوص عليها في هذا القانون ، على أن يستأنف حسابها اعتبارا من اليوم الذي يعينه مجلس الوزراء للعودة إلى العمل”

المادة 27

تسري احكام هذا القانون على الدعاوي المنظورة امام المحاكم والتي لم يصدر فيها حكم نهائي حتى تاريخ العمل به.

المادة 28

يلغي القانون رقم 25 لسنة 1971 المعدل بالقانون رقم 113 لسنة 1976 وكل نص آخر يخالف احكام هذا القانون.

المادة 29

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء – كل فيما يخصه – تنفيذ هذا القانون ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.

قانون رقم ( 15 ) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم (35)

لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات

– بعد الاطلاع على الدستور،

– وعلى المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات والقوانين المعدلة له،

وافق مجلس الأمة على القانون الآتي نصه ، وقد صدقنا عليه وأصدرناه :

(المادة الأولى)

تضاف فقرة جديدة إلى البند رقم (1) من المادة (20) من المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه نصها الآتي : مادة (20) “وفي جميع الأحوال لا يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة إذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للأمن أوالسلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد ، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد المستأجر الأجرة المتأخرة وفقا الظروف الدعوى”.

(المادة الثانية )

يستبدل بنص الفقرتين الأولى والثانية من المادة (24) من المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه النص الآتي: مادة (24) ” تنشأ بالمحكمة الكلية دائرة إيجارات تشكل من قاض واحد ، وتشتمل على غرفة أو أكثر حسب الحاجة تختص دون غيرها بالفصل في المنازعات المتعلقة بالإيجارات أيا كانت قيمتها والتعويضات المترتبة على هذه المنازعات”.

( المادة الثالثة)

تضاف مادة جديدة برقم (26 مکرر د) إلى المرسوم بالقانون رقم (35) لسنة 1978 المشار إليه نصها الآتي : مادة 26 مكرر (د)| ” في الأحوال التي يقرر فيها مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل في المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، لا تحسب مدة التعطيل أو الوقف ضمن المواعيد المنصوص عليها في هذا القانون ، على أن يستأنف حسابها اعتبارا من اليوم الذي يعينه مجلس الوزراء للعودة إلى العمل”.

(المادة الرابعة)

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء – كل فيما يخصه – تنفيذ هذا القانون ، وينشر في الجريدة الرسمية ،  ويعمل به اعتبارا من

2020/3/12.

نائب أمير الكويت

نواف الأحمد الجابر الصباح

صدر بقصر السيف في : 12 محرم 1442 ه

الموافق : 31 أغسطس 2020 م